Как ускорить капитальный ремонт МКД, если квартиры постоянно затапливает

Как ускорить капитальный ремонт МКД, если квартиры постоянно затапливает?

Добрый день! Наш МКД стоит в планах на капитальный ремонт в период с 2015 по 2019 год, у нас в подъезде осыпается штукатурка и кровля дома вся в дырах, квартиры на втором этаже (дом двухэтажный) постоянно топит. Что нам нужно сделать чтобы ускорить начало капитального ремонта нашего дома? Спасибо!

Доброго дня, Павел!

Считаю возможным провести ремонт кровли и подъездов в рамках текущего ремонта, без дополнительного финансирования со стороны собственников помещений в МКД. Ремонт подъезда (покраска, побелка, штукатурка) без всяких сомнений относится к текущему ремонту и при наличии решения общего собрания собственников помещений МКД должен быть проведён управляющей организацией за счёт денежных средств, которые собственники платят по статье «текущее содержание» (т.е. без дополнительной оплаты с вашей стороны).

А что касается ремонтак кровли, то замена кровли это однозначно капитальный ремонт. Однако, текущий ремонт кровли, устранение течей и пр., может и должен проводиться управляющей организацией в рамках текущего темонта.
В соответствии с Приложением № 2 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилого фонда, утвержденных Постановлением Госстроя №170, протечки в отдельных местах кровли должны устраняться в течение суток.
В силу требований статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса, пунктов 28 и 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года №170, которые зарегистрированы в Министерстве юстиции РФ 15 октября 2003 года за №5176, опубликованы в «Российской газете» от 23 октября 2003 года №214 и являются обязательными для исполнения управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
В соответствии со статьей 36 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Подпункт 4.1 пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ наделяет Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правом принятия решения о текущем ремонте общего имущества.
Вместе с тем, в силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае – собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
Президиумом Высшего Арбитражного суда РФ в Постановлении №6464/10 от 29 сентября 2010 года было дано толкование норм российского законодательства по вопросу проведения текущего ремонта общего имущества.
В частности, в Постановлении указывается: «системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском».
Противоположное толкование законов — «пока общее собрание домовладельцев нужным количеством голосов не проголосует за необходимость какой-либо услуги и она не станет условием договора с соответствующим дополнительным финансированием за счет домовладельцев, управляющая компания такую услугу оказывать не обязана», было признано Президиумом ВАС РФ неверным.

Что касается именно перенесения сроков капитального ремонта МКД, могу сообщить вам следующее: основанием для пересмотра сроков проведения капитального ремонта многоквартирного дома является техническое обследование с обоснованием аварийного состояния строительных конструкций или инженерных систем. При выявлении аварийности отдельных элементов и на основании решения общего собрания собственников, дом может быть включен в краткосрочный план реализации региональной программы с пересмотром сроков на более ранние.

Т.е. для обоснования необходимости кап.ремонта, через техническое обследование с оценкой физического износа, необходимо:
1. Утвердить на общем собрании элементы дома (фасады, кровля, пр., перечень приведён в статья 166 Жилищного кодекса Российской Федерации), требующие капитального ремонта.
2. Сделать техническое обследование с оценкой физического износа. Для проведения обследования необходимо привлечение специализированной организации.
3. Подать заявление и техническое заключение Региональному оператор (фонд кап.ремонта) на рассмотрение.

Источник:
http://pravoved.ru/question/1496297/

Капитальный ремонт кровли многоквартирного дома

Иногда создается впечатление, что большинство законов в нашей стране создается для того, чтобы ухудшить положение соотечественников. К такому выводу подталкивают и прописанные на законодательном уровне права и обязанности жителей многоквартирных домов и представителей ЖЭКов или управляющих компаний. В этой статье мы подробно рассмотрим не только юридические, но и чисто технические нюансы выполнения капитального ремонта кровли многоквартирных домов.

Капитальный ремонт кровли многоквартирного дома

Как обстоят дела в развитых странах

Протечки крыши жители многоквартирных домов замечают только тогда, когда они приносят ущерб внутренним помещениям. В развитых странах обслуживающие организации имеют постоянных ремонтников в каждом доме, и устного обращения к нему жильцов достаточно, чтобы моментально был составлен протокол об оценке ущерба, все убытки компенсирует страховое агентство или управляющая компания. Ремонтные работы начинаются в кратчайшие сроки, в этом материально заинтересована компания.

Для недопущения таких проблем постоянный сотрудник делает периодические осмотры кровли многоквартирных домов, самостоятельно немедленно ликвидирует все подозрительные места, не допускает возникновения аварийных ситуаций. Что касается капитального ремонта, то он делается в строгом соответствии с гарантийным сроком эксплуатации кровли. Занимаются этим специализированные компании, с которыми подписан договор. Они дают гарантию качества и полностью возмещают убытки в случае возникновения протечек по их вине.

В развитых странах за состоянием крыш в многоквартирных домах следят соответствующие рабочие, которые самостоятельно устраняют мелкие повреждения

Такой подход ставит в прямую зависимость от жильцов организации, обеспечивающие эксплуатацию многоквартирного строения. Для капитального ремонта никто не дожидается возникновения аварийных ситуаций, все делается по плану. Это позволяет не компенсировать убытки, а предупредить их появление. Как поступать жильцам в нашей стране?

Порядок действий при возникновении протечек

После появления проблем с крышей у наших соотечественников главная задача – добиться ремонта от управляющей компании. Этот процесс не всегда быстрый, может затянуться не на один месяц. Как ускорить процесс выполнения управляющей компанией своих обязательств?

  1. Жильцам, у которых появились проблемы, надо обратиться в организацию, с которой заключен договор на обслуживание. Закон делает равнозначными как устные, так и письменные заявления, но на практике все иначе. Только письменные жалобы могут быть результативными. Причем создавать их обязательно надо в двух экземплярах, а затем заставить представителя обслуживающей организации официально зарегистрировать оба обращения. Еще один нюанс: желательно, чтобы это было не коллективное письмо, а от каждого пострадавшего отдельное.
  2. Ждать прихода специалиста, на это отводится до десяти дней. Срок большой, за этот период осадки могут продолжаться, размер ущерба увеличивается. Пострадавшим рекомендуется постоянно фотографировать состояние квартиры. Надо настроить фотоаппарат таким образом, чтобы он указывал время снимков.

При появлении протечек необходимо подать заявление в управляющую компанию и дождаться специалиста

Для возмещения затрат на ремонт необходимо сохранить все чеки по закупке стройматериалов

Если все перечисленные действия не имеют положительного решения, то надо нанимать адвоката и готовиться к длительным судебным тяжбам с неизвестными конечными результатами. Сколько времени и нервов понадобится – никому не известно. Причина – на законодательном уровне сделано все, чтобы на практике владельцы квартир были бесправными. Хотя названия законов очень правильные, подзаконные акты выписаны таким способом, что защитить их очень сложно.

Какие работы входят в перечень капитальных работ

Конкретное решение принимается после тщательного обследования состояния конструктивных элементов и кровли крыши. Стандартный перечень включает в себя несколько видов работ.

Таблица. Этапы ремонта поврежденной кровли

Источник:
http://krysha-expert.ru/kapitalnyy-remont-krovli-mnogokvar

Как можно ускорить процесс капремонта в многоквартирном доме?

На господдержку можно рассчитывать в том случае, если был проведен ремонт с использованием энергоэффективных мероприятий (утепление фасада, установка узлов учета, индивидуальных тепловых пунктов, теплоизоляция внутридомовых инженерных сетей). По итогам проведенных работ должна возникнуть экономия расходов на оплату коммунальных услуг (тепловой энергии, горячего водоснабжения, электрической энергии).

Еще одно условие — многоквартирный дом должен быть старше 5 лет, но не старше 60, а также оснащен коллективными (общедомовыми) приборами учета. Кроме того, капремонт не должен быть профинансирован за счет средств взносов на капитальный ремонт собственников помещений других многоквартирных домов и при этом экономия расходов на коммунальные ресурсы должна быть не менее 10%.

Дом, в котором проведен энергоэффективный капремонт, может получить до пяти миллионов рублей на компенсацию понесенных расходов или возмещение части расходов на уплату процентов за пользование займом или кредитом, полученным для проведения работ по капитальному ремонту.

Из Правил предоставления финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на проведение капитального ремонта многоквартирных домов следует, что поддержка предоставляется собственникам тех многоквартирных домов, в которых фонд капитального ремонта формируется на счету, счетах регионального оператора.

Материал подготовлен при участии директора по правовым и жилищным вопросам АО «ВК Комфорт» Николая Яценко, члена комитета по предпринимательству в сфере ЖКХ Московской торгово-промышленной палаты Сергея Шиянова, экспертов Ассоциации региональных операторов капитального ремонта (АРОКР).

Да, часть 5 статьи 181 ЖК РФ предусматривает возможность собственников провести работы по капитальному ремонту до наступления установленного региональной программой срока капремонта и без использования средств регионального оператора.

Но чтобы не платить дважды за один и тот же вид работ, собственники должны согласовать перечень и стоимость выполняемых работ, которые также запланированы в графике капремонта.

Потраченные собственниками деньги засчитываются в счет исполнения обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт на будущий период.

Однако стоимость произведенных работ не должна превышать размер предельной стоимости таких работ, установленный в регионе, так как на будущий период зачтется только сумма равная предельной стоимости услуг входящих в конкретный перечень работ по капремонту. Если работы не входят в перечень то и зачета не будет, если работы входят в перечень, но сумма превышает, то зачет будет в пределах норматива.

Данная процедура возможна только для специальных счетов. В тех случаях, когда средства собираются на счете у регионального оператора собственники не могут ничего решать, за них это делает регоператор, а они могут только писать письма и доказывать необходимость капремонта досрочно.

Источник:
http://realty.ria.ru/20170601/408636081.html

Текущий и капитальный ремонт крыши МКД. Кто должен ремонтировать крышу в многоквартирном доме

Кровля защищает дом от атмосферных осадков и колебаний температур. Европейцы, которые стремятся рационально использовать ресурсы, свои крыши обустраивают и озеленяют. В России конструкции домов оцениваются с технической точки зрения, поэтому основное требование жильцов к управляющим компаниям – своевременный и качественный ремонт крыши многоквартирного дома. Разобравшись в профильном законодательстве, собственники будут знать, кто несет ответственность, выбирает подрядчика и оплачивает ремонтные работы.

Кто отвечает за обслуживание крыши

В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ), управление многоквартирным домом предполагает поддержку надлежащего состояния общедомового имущества, к которому относится кровля.

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 позволяет определить, кто должен ремонтировать крышу в многоквартирном доме, проводить профилактические работы и чистить крышу от снега и наледей. Это входит в обязанности УК.

Отсутствие профилактики приводит к преждевременному износу элементов крыши и потере эксплуатационных характеристик, в результате чего:

  • появляются трещины и сколы стропильной системы;
  • начинаются процессы гниения;
  • изменяется режим температуры и влажности на чердаке.

Как следует из Правил содержания общедомового имущества в МКД, все работы выполняются за счет средств собственников, собранных посредством внесения ежемесячных платежей на ремонт. Эти деньги аккумулируются на специальном счете, затем их перечисляют тому, кто должен делать ремонт кровли – компании-подрядчику.

Деятельность по содержанию МКД сосредоточена в руках УК или товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Метод управления избирают жильцы, а принятое решение оформляется протоколом общего собрания. С каждым из собственников заключается договор, регламентирующий условия деятельности управляющего, и ответственность за нарушения его положений.

Обязанность по содержанию дома может возлагаться и на ТСЖ, если за эту форму управления проголосовало более 50 % собственников. Ремонт общедомового имущества в данном случае производится за счет взносов жильцов либо госбюджета, если МКД участвует в подобных программах.

Способы восстановления крыши МКД

Периодическое обследование кровли 2-4 раза в год позволяет своевременно обнаружить такие проблемы как:

  • коррозийные и механические повреждения стропил;
  • ухудшение показателей влажности деревянных элементов;
  • прочность герметичности гидроизоляционных мастик.

Обследование покажет, какой ремонт кровли потребуется: капитальный, текущий (локальный) или аварийный.

Капитальный ремонт

Самый длительный, сложный и дорогостоящий ремонт, выполняемый при серьезном обветшании конструктивных элементов крыши – капитальный. Основанием его проведения является восстановление после природных катаклизмов, пожаров или вследствие дефектов, возникших с течением времени.

Капитальный ремонт кровли многоквартирного дома включает в себя:

  • замену кровельного пирога и покрытия;
  • обновление инженерных сетей и водостока;
  • обработку деревянных элементов огнеупорными и антисептическими средствами;
  • замену стропильной системы и мауэрлата;
  • обновление тепло- и гидроизоляции;
  • восстановление внешнего вида кровли.

После оценки состояния дома определяется перечень того, что входит в капитальный ремонт крыши конкретного здания и период выполнения работ. Эти данные являются основанием для внесения МКД в региональную программу капитального ремонта.

Инициатором осмотра может быть не только УК, но и сами жильцы. Подрядчика выбирает управляющая компания или региональный оператор, на счете которого аккумулируются средства собственников.

Текущие работы

Разрушающему воздействию внешних факторов – ветра, снега, наледи, дождя – подвергаются края и покрытие кровли. Текущий ремонт направлен на устранение дефектов, возникших на небольших участках:

  • трещин, вздутий, повреждений рулонного материала;
  • отслаиваний соединений вертикальных конструкций: карниза, дымоветканала, парапета;
  • разрывов, разрезов, растений на местах соединения стяжек, стоек или покрытия.

Цель таких мероприятий – отсрочить капитальные работы по восстановлению крыши.

Срочный или аварийный ремонт

Если крыша теряет свои защитные функции, требуется аварийный ремонт. Обязанность вовремя организовать работы тоже возлагается на управляющую компанию.

Подача заявки на ремонт кровли

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ, решение о необходимости отремонтировать крышу принимается на общем собрании жильцов дома и оформляется протоколом. Представитель собственников, согласно Закону РФ от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ», подает в управляющую компанию или ЖЭК заявление. Оно составляется в свободной форме, но обязательно содержит:

  • наименование УК, адрес и ФИО руководителя;
  • данные уполномоченного представителя;
  • обоснование требования о ремонте: повреждение элементов крыши, протекание и так далее;
  • ссылку на собрание жильцов и принятое решение;
  • дату и подпись.

Также нужно приложить решение общего собрания.

На портале Госуслуги можно проконтролировать статус обращения либо подать жалобу на действия УК.

Оплата ремонтных работ

Постановление № 491 устанавливает, за чей счет происходит ремонт крыши многоквартирного дома. Расходы по содержанию общедомового имущества обычно оплачиваются за счет взносов собственников квартир.

Финансирование перекрытия крыши УК

Как упоминалось выше, капремонтные средства собираются на счете УК либо регионального оператора путем ежемесячного перечисления взносов владельцами жилья.

Государственная программа капремонта

Получить финансовую помощь государства можно после утверждения на региональном уровне программы капитального ремонта. Этот правовой акт содержит перечень домов, работы в которых полностью либо частично финансируются за счет бюджета.

Составление сметы

Прежде чем привлекать подрядчика, следует составить смету – документ, в котором будет отражена точная сумма затрат. Основанием для этого является дефектный акт, составленный представителями УК.

На подсчет расходов влияют следующие критерии:

  • демонтаж старой и монтаж новой кровли;
  • степень и площадь повреждений;
  • вид покрытия и стоимость строительных материалов;
  • срочность и тип ремонта – капитальный или текущий.

Смета на капитальный ремонт кровли многоквартирного дома должна содержать полный перечень работ и их стоимость.

Что влияет на стоимость и сроки работ

Цены на кровельные и отделочные работы рассчитываются исходя из типа объекта и сложности ремонта. К общим факторам, влияющим на ценообразование и срок выполнения, относят:

  • необходимость подготовительных действий;
  • высоту здания и конфигурацию кровли;
  • условия подъема материала и спуска мусора;
  • технологию работ;
  • сезон.

Детально проанализировав каждый из указанных пунктов, жильцы МКД приблизительно рассчитают стоимость и сроки восстановления крыши.

Как заработать деньги на обновление крыши

Основная цель взаимодействия жильцов и УК – содержание дома в исправном состоянии и уменьшение расходов. Чтобы заработать средства на ремонт крыши, можно сдать в аренду часть общедомового имущества, оформив решение протоколом собрания собственников. Это выгодно и владельцам квартир, и самой УК.

Хотя денежные средства, полученные за аренду, аккумулируются на счетах УК или ТСЖ, распоряжаться ими можно только по согласию жильцов.

Если потребуется ремонт, накопившуюся сумму направят на его оплату. Этот подход позволит снизить размер ежемесячных платежей собственников.

Заключение

Не все владельцы квартир являются специалистами в области строительства и ремонта, поэтому контролировать надлежащее техническое состояние дома обязана управляющая организация. Прочность крыши влияет на безопасность и комфорт проживания, а промедление с выполнением ремонта может нанести ущерб состоянию дома и здоровью жильцов.

Источник:
http://zhkhnews.ru/tekushhij-i-kapitalnyj-remont-kryshi-mkd/

Давление снизу

Я пошел простым путем. Наш дом обслуживается управляющей компанией (далее — УК), собрать народ и создать ТСЖ не представилось возможным из-за инерции жителей, наличия большого количества пенсионеров-льготников и «подрывной» деятельности управляющей компании. Тем не менее нам удалось найти во всем доме 5 инициативных жильцов, из которых мы создали «отряд особого назначения».

После этого я запросил в УК все финансовые документы о работах по текущему содержанию нашего дома. Жилищный кодекс обязывает УК предоставлять такие копии собственникам жилых помещений. Конечно, руководители УК в туалете подтерлись моим запросом о предоставлении такой информации. Но к этому вам надо быть готовым.

Прождав 30 дней (отведенных Федеральным законом «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»), я написал в районную прокуратуру заявление о совершении руководителем УК административного правонарушения, предусмотренного ст. 5.59 КоАП РФ (Кодекса об административных правонарушениях). Директору УК выписали штраф и прокурорское представление о немедленном предоставлении жителям дома всей финансовой документации. Для сведения сообщаю, что неисполнение прокурорского представления является новым административным правонарушением и в отдельных случаях (если очень разозлить прокурора) возможно и возбуждение уголовного дела. После наложения штрафа руководитель УК выслал в мой адрес все заверенные копии финансовых документов и сметы выполненных работ по нашему дому за последние 3 года.

Получив из УК сметы выполненных работ и финансовые документы (только в обязательном порядке все бумажки, даже фантики от конфет, должны быть заверены печатью УК и подписью руководителей), мы в составе вышеуказанной инициативной группы, вооружившись камерами мобильных телефонов и иной фотоаппаратурой, стали проверять соответствие полученных смет выполненных работ с фактическими работами, проведенными в нашем доме.

И сразу выявили приписки. Так, поднявшись на капитально отремонтированную крышу, мы обнаружили, что вместо 820 кв. метров кровли отремонтировано только 35 кв. метров. И при этом был использован не флезелин (1200 рублей за рулон, а гидроизол стоимостью 100 рублей за рулон). Не обнаружили мы на крыше и иных работ, указанных в смете. Не заделаны водоприемные воронки, не отремонтированы машинные отделения лифтов, и т.д.

После осмотра крыши мы спустились в подвал. Увидели полный кошмар. Часть подвала оказалась затоплена, часть захламлена каким-то мусором. Из труб хлестали многочисленные протечки, тепловые узлы были без контрольных приборов, по которым можно было бы провести балансировку горячей воды по квартирам и этажам. В результате у одних было тепло и горячая вода, у других — кукиш с маслом.

В ходе осмотра инициативная группа обнаружила отсутствие ремонтных работ на системе холодного водоснабжения (ХВС) и горячего водоснабжения (ГВС), а также гидроизоляции, на которую УК списала 300 тысяч рублей.

Аналогичным порядком были осмотрены все подъезды, мусоропроводы, лифты, придомовая территория, и всюду — приписки, приписки и приписки!

После осмотра всего дома и в обязательном порядке придомовой территории (на содержание которой вы каждый месяц платите свои денежки).

. мы написали заявления (в копиях) в городскую и районную администрацию, в райотдел полиции и в областное управление полиции, в рай- и облпрокуратуру, в Государственную жилищную инспекцию, в управление Роспотребнадзора, в управление МЧС, областной и районный департамент ЖКХ и губернатору.

Почему нужно писать во все инстанции? Дело в том, что к компетенции Роспотребнадзора относится антисанитария на придомовом участке, затопленные подвалы, отсутствие нормального отопления, и т.д. К компетенции Государственной жилищной инспекции — вопросы предоставления тех или иных коммунальных услуг и правила эксплуатации жилищного фонда. Районная администрация осуществляет контроль за работой УК, а городская администрация — за районной администрацией. В полиции должны проводить проверку по выявленным припискам и, следовательно, о хищении собранных с жителей денежных средств, а прокуратура должна осуществлять контроль и за УК, и за администрацией и Роспотребнадзором, и за полицией.

И главное. Если ограничиться написанием только в одну или две инстанции, то у руководителей УК хватит денег, чтобы откупиться от проверяющих. Но когда эти проверяющие выстроятся в очередь к директору УК, тому окажется проще и дешевле отремонтировать ваш один конкретный дом (пусть и за счет жителей соседних домов), чем давать каждому проверяющему по конверту и откупаться от прокуратуры за закрытие уголовного дела.

Вот примерно так мы и отремонтировали свой дом, который в городском конкурсе занял второе место. И никаких тысяч на суды не понадобилось. Желание и настойчивость — вот и всё, что нужно для проведения капитального ремонта по моей методике.

Источник:
http://rg.ru/2012/06/14/kapremont.html

Текущий и капитальный ремонт крыши

В связи с коммунальной собственностью многоквартирных домов организация ремонта таких объектов отличается определенной спецификой. При возникновении протечек кровли МКД не всегда получается оперативно организовать устранение возникших дефектов, что вызывает опасность для сохранности имущества жильцов и неблагоприятно влияет на техническое состояние конструктивов здания. В предлагаемом материале рассматриваются особенности организации и финансирования ремонта крыши многоквартирного дома и связанные с этим вопросы.

Виды ремонта крыши

Учитывая масштабы разрушения конструкций, различают несколько категорий ремонтов. Инженер-строитель управляющей компании, в зависимости от объемов необходимых работ и степени разрушения элементов кровли и крыши, классифицирует предстоящий ремонт.

Текущий ремонт

Текущий ремонт проводится, если техническое состояние покрытия нуждается в частичном восстановлении. В такой ситуации, при ремонте кровли, выполняются следующие работы:

  • восстановление крепления или замена отдельных поврежденных листов шифера;
  • заделка локальных разрушений;
  • восстановление рубероидного покрытия крыши при локальных дефектах, если не требуется полная замена кровельного материала;
  • устранение прочих мелких повреждений.

Такой вид работ не требует существенных денежных вложений, и призван поддержать конструкции в исправности до ближайшего капремонта.

Капитальный ремонт кровли

При капитальном ремонте крыши многоквартирного дома выполняется полное восстановление покрытия с заменой АЦВ листов или мягкой кровли, усилением, восстановлением или полной реконструкцией несущих элементов.

Если масштаб повреждений превышает сорок процентов, проведение капитального ремонта обязательно.

Такие работы требуют тщательной подготовки: составления сметы, приобретения материалов, подбора исполнителя. Поэтому процесс организации должен начинаться не менее чем за год до планируемого КР.

Срочный или аварийный ремонт

Иногда необходимость работ возникает внезапно, по причине стихийного бедствия, аварии или другого повреждения форс-мажорного характера. К таким ситуациям не удается подготовиться заранее. Но, учитывая, что обычно подобные явления приводят к серьезным повреждениям конструктивов, аварийный ремонт кровли необходимо проводить немедленно, поскольку от этого зависит безопасность эксплуатации здания.

Когда должен проводиться, и в какие сроки

Капитальные и текущие ремонты по восстановлению крыш организуются на плановой основе. Чтобы избежать воздействия атмосферной влаги во время замены покрытия, для выполнения ремонтных работ выбирается период, когда ожидается наименьшая интенсивность выпадения осадков.

Работы выполняются по заранее составленному графику. Продолжительность ремонта определяется, исходя из технического состояния конструкций, и не должна необоснованно сокращаться. Исходя из строительных нормативов, определяется трудоемкость предстоящих операций, учитываемая при составлении графика и сметы.

Согласно п. 4.1 ВСН 58-88(р), периодичность текущего ремонта устанавливается таким образом, чтобы обеспечить поддержание конструкций крыши в нормальном состоянии в период между капремонтами. Она колеблется в промежутке от трех до пяти лет.

Капремонт производится с периодичностью от десяти до пятидесяти лет, учитывая конструктивные особенности крыши.

За чей счет, и кто осуществляет

Согласно требованиям законодательства, жильцам необходимо самим поддерживать дом, которым они владеют в соответствии с долевым участием, в надлежащем состоянии. Финансирование ремонта крыши не входит в обязанности управляющей компании – средства должны накапливаться за счет ежемесячных взносов владельцев квартир. Если собранной суммы недостаточно для оплаты услуг исполнителя и закупки материалов, дополнительная помощь может оказываться специальным государственным фондом, созданным для содействия в содержании объектов ЖКХ.

Порядок действий при обращении о ремонте крыши в многоквартирном доме

В отличие от финансирования, организация ремонта крыш возлагается на управляющую компанию. При обнаружении протечек владельцам квартир необходимо действовать в таком порядке:

  • обратиться к управляющей компании, изложив в заявлении обстоятельства и характер повреждений, сведения о степени срочности выполнения ремонта. Обращение составляется в двух экземплярах и доставляется при личном посещении офиса, с регистрацией корреспонденции во входящей документации. Второй экземпляр остается у заявителя, после получения отметки о вручении. Важно! Получение адресатом заявления гарантируется, если бумаги отправить заказным письмом по почте;
  • при материальном ущербе, полученном вследствие протечки или другого повреждения, следует обратиться в судебную инстанцию, зафиксировав обстоятельства актом, при участии представителей управляющей компании, и фотосъемкой. Это позволит возместить убытки – в обязанности управляющей компании входит организация систематического наблюдения за исправностью строительных конструкций и своевременной организацией ремонтов. Если в результате недобросовестного исполнения указанных требований страдает имущество жильцов, последние вправе потребовать возмещения в судебном порядке;
  • в течение десяти рабочих дней УК должна изучить полученные документы и направить компетентного представителя для определения объема предстоящих работ;
  • по результатам осмотра составляются акт и дефектная ведомость; в дальнейшем разрабатывается проектная документация, выполняется смета, приобретаются материалы, на тендерной основе определяется исполнитель работ.

Чтобы решение о необходимости ремонта крыши стало законным, более половины жильцов должны проголосовать «за» на общем собрании. Результаты фиксируются в протоколе, подписываемом всеми участниками.

Организации, проводящие работы по ремонту крыши МКД

К выполнению ремонтных работ крыш многоквартирных домов допускаются специализированные организации, получившие лицензию на данный вид деятельности. Чтобы отремонтировать крышу МКД в Москве или другом городе, ремонтно-строительная компания должна иметь в штате квалифицированных специалистов и ремонтный персонал, приобрести необходимое оборудование и технику. Только после этого можно надеяться на получение разрешения в государственных органах и выдачу лицензии.

Когда требуется написать заявление, и как это сделать

Заявление должно быть составлено после первых признаков появления протечек кровельного покрытия в многоквартирном доме. О необходимости ремонта свидетельствуют:

  • появившиеся пятна на штукатурном слое потолка;
  • следы потеков на стенах;
  • в серьезных случаях – открывшиеся течи из межплиточных швов.

При проявлении таких следов необходимо немедленно составить заявление и передать бумагу в управляющую компанию, сохранив один экземпляр с отметкой о получении.

В дальнейшем следует созвать общее собрание жильцов, для утверждения решения о необходимости принятия срочных мер.

Этапы согласования и проведения капитального ремонта

Организация и проведение ремонта крыши МКД включают:

  • осмотр специалистами и составление акта, описывающего степень повреждения конструкций и объемы работ;
  • составление ведомости дефектов;
  • разработку проектной документации;
  • подготовку сметы по разработанному проекту;
  • организацию тендера для определения подрядчика;
  • выполнение ремонта с соблюдением необходимых мер безопасности;
  • принятие работ с контролем качества их выполнения.

Непосредственно капремонт проводится в таком порядке:

  • устанавливаются средства доступа и ограждения; жильцы извещаются о необходимых мерах безопасности;
  • демонтируются старые конструкции;
  • выполняется восстановление и усиление несущих конструкций покрытия;
  • производится замена (монтаж) кровельного материала, согласно разработанному проекту, с необходимым утеплением и установкой системы водоотведения.

Работы выполняются с соблюдением следующих требований:

  • чтобы обеспечить безопасность, жители дома предварительно оповещаются; при подъеме и спуске материалов выставляются сигнальщики;
  • работы выполняются поэтапно, чтобы не залило квартиры в случае внезапных осадков;
  • особое внимание уделяется пожарной безопасности (при использовании газопламенного оборудования на крыше);
  • для замены покрытия выбираются качественные стройматериалы, удовлетворяющие экологическим и эксплуатационным требованиям;
  • на завершающей стадии восстанавливаются молниеотводы, телевизионные антенны и прочее оборудование.

Кроме требований государственных нормативных актов, должны соблюдаться правила использования материалов, принятые изготовителем.

Документы, составляемые при обращении о ремонте кровли в многоквартирном доме

Организация ремонта крыш МКД невозможна без правильного составления необходимой документации. В некоторых случаях гражданам приходится дополнительно обращаться в государственные контролирующие организации для ускорения процесса. Далее рассматриваются особенности обращения в различные инстанции и документы, составляемые жильцами. Особенно актуальны эти вопросы для владельцев квартир последних этажей, поскольку их протечка крыши затронет в первую очередь.

Заявление в управляющую компанию

Такое заявление составляется на начальном этапе – сразу после выявления повреждений крыши. Бумага может быть написана одним жильцом, непосредственно страдающим от протечки, или принята на итоговом собрании коллективом домовладельцев.

Важное условие – детальное описание характера и степени повреждений, составление документа в двух экземплярах, чтобы отправитель смог подтвердить факт подачи обращения.

Обращение в жилищный отдел и жилинспекцию

Специальные службы в муниципалитете призваны контролировать соблюдение правил нормальной эксплуатации жилищно-коммунального хозяйства. Если руководством УК не предпринимаются своевременные и адекватные меры по поданному заявлению, граждане вправе подготовить обращение в указанные службы. Местные власти владеют рычагами воздействия на управляющую компанию, вплоть до вынесения вопроса о замене данной структуры.

Письмо в прокуратуру

Еще одна инстанция, куда можно пожаловаться на непринятие мер, особенно если это вызвано несоблюдением должностных обязанностей ответственными лицами – прокуратура. В обращении необходимо указать, когда образовалось повреждение, и направлялось заявление, наименование и местонахождение организации, отказывающейся выполнять ремонт или необоснованно затягивающей сроки, должность и ФИО руководителя, прочие обстоятельства причин ходатайства.

Исковое заявление в суд

В случае получения материальных убытков в результате повреждения крыши, возможный выход, позволяющий компенсировать ущерб, – подача иска в судебную инстанцию. К исковому заявлению необходимо приложить документы, доказывающие бездействие УК и подтверждающие факт нанесения ущерба имуществу.

Такие дела рассматриваются почти всегда в пользу заявителей, но не окажется лишней квалифицированная юридическая поддержка, поскольку специфика судебного делопроизводства требует знания особенностей процессуального законодательства.

Акт о протечке крыши

Акт составляется в письменной форме, с обязательным участием представителя УК. Если управляющая компания не направит представителя в течение трех дней после получения соответствующего заявления, жильцы вправе составить документ самостоятельно, заручившись подписями двух очевидцев из числа живущих по соседству и подкрепив бумагу фотографиями полученных повреждений.

Акт обязательно должен содержать указание даты протечки и полных объемов ущерба. Еще один способ подтвердить понесенные материальные убытки и предъявить к возмещению коммунальщикам – привлечь экспертную организацию, обладающую соответствующей лицензией. Услуги такой фирмы требуют оплаты, но средства возвращаются в случае успешного рассмотрения дела в суде, за счет управляющей компании.

Дефектная ведомость

Дефектная ведомость – начальный этап разработки проектно-сметной документации. В ней перечисляются полученные повреждения, необходимые материалы. Этот документ составляется квалифицированным специалистом управляющей компании, с обязательным указанием адреса, по которому требуется ремонтировать крышу в многоквартирном доме, и поврежденного участка.

Законы, регламентирующие проведение работ по ремонту

Выполнение капитального ремонта крыш регламентируется следующими законодательными актами:

  • СНиП 12–03–2001, описывающим требования безопасности;
  • постановлением российского Госстроя №170 от 27.09.2003, регулирующим правила эксплуатации ЖКХ;
  • ВСН 28-88 (р), определяющим виды, объемы и периодичность ремонтных работ.

Отдельные моменты регулируются статьями ЖК РФ.

Оплата ремонтных работ

Стоимость работ распределяется в равных долях между жильцами, в соответствии с периодическими отчислениями в ремонтный фонд на содержание общедомового имущества. Предусмотрено несколько способов оплаты.

Финансирование перекрытия крыши УК

В этом случае платежи консолидируются управляющей компанией, а итоговая смета утверждается общим собранием владельцев жилой площади, при условии согласия более половины жильцов.

Государственная программа капремонта

Своевременный капремонт крыши очень важен для поддержания дома в нормальном состоянии. Но жильцам следует заблаговременно побеспокоиться об инициировании работ в случае необходимости их проведения.

Источник:
http://zkhinfo.ru/mnogokvartirnyj-dom/remont-kryshi